Có một tình huống tệ nhất trong mua nhà: đã đặt cọc, rồi ngân hàng từ chối cho vay. Bạn đứng giữa hai lựa chọn đều đau — xoay đủ tiền mặt, hoặc mất cọc.
Điều đáng nói là phần lớn lý do từ chối đều kiểm tra được trước.
Lý do 1: Thu nhập không chứng minh được theo cách ngân hàng cần
Đây là lý do phổ biến nhất, và nó khác với "thu nhập thấp".
Nhiều người có dòng tiền tốt nhưng dưới dạng ngân hàng khó ghi nhận: thu nhập tiền mặt, kinh doanh nhỏ không có sổ sách, thu nhập từ nhiều nguồn rời rạc, hoặc phần lớn lương nằm ở thưởng không cố định.
Xử lý trước: chuẩn bị sao kê tài khoản đủ dài, hợp đồng lao động, xác nhận lương của công ty. Nếu kinh doanh, chuẩn bị giấy phép và chứng từ dòng tiền. Hỏi ngân hàng trước xem họ chấp nhận dạng chứng minh nào.
Lý do 2: Lịch sử tín dụng có vấn đề
Nợ quá hạn ở bất kỳ khoản vay hay thẻ tín dụng nào đều được ghi nhận và tra được. Nhiều người quên hẳn một khoản thẻ tín dụng cũ chưa tất toán, hoặc một khoản trả góp điện thoại vài năm trước.
Xử lý trước: tự tra tình trạng tín dụng của mình trước khi nộp hồ sơ, và xử lý các khoản tồn đọng. Đây là việc nên làm trước khi đi xem nhà, không phải sau khi đặt cọc.
Lý do 3: Tài sản không đủ điều kiện thế chấp
Đây là lý do thuộc về căn nhà chứ không thuộc về bạn — và cũng là lý do nhiều người không lường trước.
Những trường hợp thường gặp:
- Pháp lý chưa đầy đủ: sổ chung chưa tách, giấy tay, vi bằng
- Giấy tờ đứng tên người đã mất, chưa hoàn tất thừa kế
- Tài sản đang tranh chấp hoặc nằm trong quy hoạch
- Hiện trạng khác giấy phép xây dựng
- Nhà trong hẻm quá nhỏ, khó phát mãi — một số ngân hàng có giới hạn
Xử lý trước: hỏi ngân hàng về căn nhà cụ thể trước khi đặt cọc, và đưa điều kiện này vào giấy đặt cọc: nếu ngân hàng từ chối vì lý do thuộc về tài sản, bên mua được hoàn cọc không phạt.
Lý do 4: Tỷ lệ trả nợ trên thu nhập vượt ngưỡng
Ngân hàng tính tổng nghĩa vụ trả nợ hằng tháng của bạn — bao gồm cả các khoản vay khác đang có — trên thu nhập ổn định.
Người có sẵn khoản vay mua xe hoặc dư nợ thẻ tín dụng lớn thường bị giảm hạn mức đáng kể mà không ngờ tới.
Xử lý trước: tất toán bớt các khoản nhỏ trước khi nộp hồ sơ, và giảm dư nợ thẻ.
Lý do 5: Định giá tài sản thấp hơn giá mua
Không hẳn là từ chối, nhưng gây hụt tiền. Ngân hàng cho vay theo tỷ lệ trên giá họ định, không phải giá bạn mua.
Nếu họ định thấp hơn giá mua đáng kể, số tiền vay được sẽ ít hơn dự tính và bạn phải bù thêm vốn tự có.
Xử lý trước: tự ước tính giá trị căn nhà theo cơ sở tính toán trước khi thoả thuận giá, để biết khoảng cách. Bạn có thể làm tại công cụ định giá nhà đất và đối chiếu với bảng giá đất của tuyến đường.
Thứ tự nên làm
- Trước khi đi xem nhà: tra lịch sử tín dụng, ước tính khả năng vay, chuẩn bị hồ sơ chứng minh thu nhập
- Khi đã chọn được nhà: hỏi ngân hàng về tài sản cụ thể đó
- Khi đặt cọc: ghi điều khoản hoàn cọc nếu ngân hàng từ chối vì lý do thuộc về tài sản
- Nộp hồ sơ ở nhiều nơi nếu có thể — mỗi ngân hàng có khẩu vị rủi ro khác nhau
Bước 2 là bước tiết kiệm nhiều rắc rối nhất, và mất ít công nhất.
Nếu đã bị từ chối
- Hỏi rõ lý do — ngân hàng thường nêu được nhóm nguyên nhân
- Nếu do tài sản, thử ngân hàng khác vì tiêu chuẩn không giống nhau
- Nếu do hồ sơ cá nhân, xử lý phần đó rồi nộp lại sau
- Nếu do định giá thấp, cân nhắc thương lượng lại giá mua
Hỏi đáp
Làm nghề tự do có vay mua nhà được không?
Được, nhưng cần chứng minh dòng tiền qua sao kê tài khoản trong thời gian đủ dài, và thường tỷ lệ cho vay thấp hơn. Nên hỏi trước từng ngân hàng vì cách xét khác nhau.
Nợ xấu bao lâu thì hết ảnh hưởng?
Thông tin tín dụng được lưu theo thời hạn quy định. Nên tra tình trạng thực tế của mình thay vì đoán, và xử lý dứt điểm các khoản tồn.
Có nên vay thêm người thân để đủ vốn tự có không?
Cẩn thận: nếu khoản đó cũng phải trả hằng tháng, nó làm tăng nghĩa vụ nợ và có thể ảnh hưởng khả năng trả thực tế của bạn dù ngân hàng không thấy.
Vợ chồng cùng đứng tên vay có lợi hơn không?
Thường có, vì tổng thu nhập được tính chung nên hạn mức cao hơn. Đổi lại cả hai cùng chịu trách nhiệm với khoản vay.