Giai đoạn đặt cọc thường được xử lý qua loa: hai bên gặp nhau, viết vài dòng, đưa tiền. Nhưng đây chính là chỗ phát sinh phần lớn tranh chấp mua bán nhà đất.
Lý do đơn giản: giữa lúc đặt cọc và lúc công chứng có một khoảng thời gian, và trong khoảng đó mọi thứ có thể thay đổi.
Giấy đặt cọc phải có gì
Thông tin định danh đầy đủ
Họ tên, số giấy tờ tuỳ thân, địa chỉ của cả hai bên. Nếu tài sản thuộc sở hữu chung vợ chồng, cả hai người nên cùng ký — thiếu một chữ ký là chỗ hở lớn.
Mô tả tài sản chính xác
Địa chỉ, số thửa, số tờ bản đồ, diện tích theo giấy chứng nhận. Ghi chung chung kiểu "căn nhà ở đường X" là không đủ khi có tranh chấp.
Giá bán và tiến độ thanh toán
Tổng giá, số tiền cọc, các đợt thanh toán tiếp theo và thời điểm từng đợt.
Thời hạn ký hợp đồng công chứng
Đây là điều khoản quan trọng nhất mà nhiều giấy cọc bỏ sót. Phải ghi rõ trong bao nhiêu ngày hai bên sẽ ra công chứng, tính từ ngày nào.
Ai chịu khoản thuế phí nào
Thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí công chứng. Không ghi ở đây thì đến lúc ra phòng công chứng mới bàn, và lúc đó rất dễ căng.
Điều kiện phạt cọc và hoàn cọc
Thông thường: bên mua bỏ cọc thì mất cọc; bên bán không bán nữa thì phải trả lại cọc và bồi thường thêm một khoản tương đương. Nhưng mức và cách tính nên ghi rõ thay vì mặc định.
Các trường hợp hoàn cọc không phạt
Đây là phần bảo vệ bên mua, và thường bị bỏ quên. Nên liệt kê những tình huống mà bên mua được lấy lại cọc nguyên vẹn:
- Tài sản có tranh chấp hoặc đang bị kê biên mà bên bán không thông báo
- Tài sản đang thế chấp và không giải chấp kịp thời hạn
- Thông tin quy hoạch khác với những gì bên bán cam kết
- Bên bán không đủ điều kiện chuyển nhượng vì lý do pháp lý
- Ngân hàng từ chối cho vay vì lý do thuộc về tài sản, không phải thuộc về bên mua
Nên đặt cọc bao nhiêu
Không có mức bắt buộc. Cân nhắc thực tế:
- Cọc quá thấp — bên bán dễ đổi ý nếu có người trả cao hơn, vì khoản phạt không đủ ràng buộc
- Cọc quá cao — bên mua chịu rủi ro lớn nếu giao dịch không thành vì lý do ngoài dự tính
Nguyên tắc thực dụng: mức cọc nên đủ để cả hai bên nghiêm túc, nhưng không lớn tới mức nếu mất thì bạn không chịu nổi.
Kiểm tra trước khi đặt cọc, không phải sau
Nhiều người đặt cọc rồi mới đi kiểm tra pháp lý. Thứ tự đó khiến bạn ở thế bị động.
Nên làm trước:
- Xem bản gốc giấy chứng nhận, đối chiếu với thực địa
- Kiểm tra tình trạng thế chấp tại văn phòng đăng ký đất đai
- Hỏi thông tin quy hoạch
- Xác minh người bán đúng là người có quyền bán
- Nếu vay ngân hàng, hỏi trước xem ngân hàng có nhận tài sản này không
Nên công chứng giấy đặt cọc không
Luật không bắt buộc công chứng hợp đồng đặt cọc, nhưng công chứng giúp giảm rủi ro về hình thức và về việc một bên phủ nhận chữ ký sau này. Với giao dịch giá trị lớn, chi phí công chứng nhỏ so với rủi ro.
Trước khi chốt mức giá để đặt cọc, nên có một con số tham chiếu độc lập — bạn có thể ước tính tại công cụ định giá nhà đất và đối chiếu với bảng giá đất của tuyến đường.
Hỏi đáp
Bên bán đổi ý không bán nữa thì tôi được gì?
Theo thông lệ và theo thoả thuận thường thấy, bên bán phải trả lại tiền cọc và bồi thường thêm một khoản tương đương. Nhưng mức cụ thể phụ thuộc điều khoản đã ghi, nên phải ghi rõ từ đầu.
Tôi không vay được ngân hàng thì có mất cọc không?
Mất hay không tuỳ điều khoản. Nếu bạn dự định vay, hãy đưa hẳn điều kiện này vào giấy cọc trước khi ký.
Đặt cọc qua môi giới có an toàn không?
Tiền cọc nên giao trực tiếp cho chủ sở hữu và có biên nhận. Nếu giao qua trung gian, phải có văn bản uỷ quyền hợp lệ của chủ sở hữu.
Giấy cọc viết tay có giá trị không?
Có giá trị nếu thể hiện đúng ý chí hai bên và có chữ ký. Nhưng viết tay thường thiếu điều khoản, và chính chỗ thiếu đó mới là nguyên nhân tranh chấp.