Từ 01/01/2026, bảng giá đất do Hội đồng nhân dân từng tỉnh ban hành hằng năm thay cho cơ chế khung giá cũ. Đây là con số dùng để tính thuế, lệ phí trước bạ và tiền sử dụng đất — không phải giá mua bán.
Nhưng tra nó không đơn giản như gõ tên đường, vì mỗi tỉnh tổ chức bảng giá theo một cách riêng.
Hai kiểu bảng giá
| Hà Nội (NQ 52/2025) | TP.HCM (NQ 87/2025) | |
|---|---|---|
| Chia theo | 17 khu vực | 4 khu vực |
| Vị trí | Ghi rõ giá cả 4 vị trí | Chỉ ghi vị trí 1, còn lại suy ra |
| Cao nhất | 702,2 triệu/m² | 687,2 triệu/m² |
| Thấp nhất | 2,1 triệu/m² | 1,8 triệu/m² |
| Số dòng | 1.965 | 10.639 |
Ở Hà Nội, các tuyến đắt nhất là Hàng Đào, Hàng Ngang, Bà Triệu và Đinh Tiên Hoàng. Ở TP.HCM là Đồng Khởi, Nguyễn Huệ và Lê Lợi.
Vị trí là gì và vì sao nó quan trọng
Vị trí phản ánh khoảng cách từ thửa đất tới mặt đường chính:
- Vị trí 1 — mặt tiền đường
- Vị trí 2 — hẻm lớn tiếp giáp mặt tiền
- Vị trí 3 — hẻm nhỏ hơn, sâu hơn
- Vị trí 4 — sâu nhất
Với nhà trong hẻm, chọn sai vị trí là sai số rất lớn — có thể gấp đôi.
Quy tắc suy vị trí tại TP.HCM
Vì bảng giá chỉ ghi vị trí 1, các vị trí sau suy theo nghị quyết:
- Vị trí 2 = 50% vị trí 1
- Vị trí 3 = 80% vị trí 2
- Vị trí 4 = 80% vị trí 3
- Thửa nằm sâu từ 100m trở lên: giảm thêm 10%
Ví dụ tuyến đường có vị trí 1 là 100 triệu/m²: vị trí 2 còn 50 triệu, vị trí 3 còn 40 triệu, vị trí 4 còn 32 triệu. Nhà nằm sâu trên 100m còn giảm thêm 10% nữa.
Từ mặt tiền vào tới vị trí 4, giá chỉ còn gần một phần ba.
Cái bẫy trùng tên đường
Đây là chỗ sai âm thầm nhất. Trong kho 12.604 dòng giá đất của Hà Nội và TP.HCM, chỉ có 9.762 tên đường khác nhau — nghĩa là rất nhiều tên bị lặp.
Riêng tên Lý Thường Kiệt xuất hiện ở 17 nơi; Trần Hưng Đạo có mặt ở 20 nơi. Chọn nhầm nơi là lấy nhầm hoàn toàn một mặt bằng giá khác.
Ngay trong cùng một quận cũng có thể lệch: đường Nguyễn Văn Đậu có đoạn 129,6 triệu/m² và đoạn 106 triệu/m² — chênh 22%.
Cách tránh: luôn tra kèm quận huyện, và đối chiếu mô tả "đoạn từ đâu tới đâu" trong bảng giá với vị trí thật của nhà. Nếu tra ra nhiều dòng, đừng lấy dòng đầu tiên.
Một chi tiết cần biết về đơn vị
Các nghị quyết ghi đơn vị không thống nhất. Có văn bản ghi "1.000 đồng/m²" nhưng giá trị thật lại là triệu đồng/m². Cách kiểm nhanh là đối chiếu với thực tế: Hàng Đào ở mức 702,2 triệu/m² là hợp lý, còn 0,7 triệu/m² thì vô lý.
Khi tự đọc file nghị quyết, luôn kiểm tra vài dòng đã biết trước để xác nhận thang đơn vị.
Còn các tỉnh khác
Hiện mới có một số tỉnh công bố bảng giá đầy đủ và dễ tiếp cận. Nhiều địa phương còn đang cập nhật hoặc công bố dưới dạng văn bản khó tra.
Khi tra tỉnh mới, đừng giả định quy tắc giống Hà Nội hay TP.HCM — phải đọc phần quy định về vị trí trong chính nghị quyết của tỉnh đó.
Tra nhanh
Bạn có thể tra theo tên đường tại bảng giá đất 2026, xem đủ bốn cột vị trí kèm số hiệu nghị quyết. Khi tên đường trùng nhiều nơi, hệ thống đưa ra các lựa chọn kèm giá từng nơi để bạn chọn đúng đoạn.
Nếu muốn ước tính giá trị thị trường thay vì giá tính thuế, dùng công cụ định giá.
Hỏi đáp
Bảng giá đất có phải giá tôi mua bán được không?
Không. Đây là giá dùng cho nghĩa vụ tài chính về đất. Giá thị trường thường cao hơn khoảng 2,2 đến 2,8 lần tuỳ khu vực.
Nhà tôi ở hẻm 3m thì tính vị trí mấy?
Tuỳ quy định của từng địa phương về phân loại hẻm theo bề rộng và khoảng cách tới mặt đường. Nên đối chiếu phần quy định vị trí trong nghị quyết của tỉnh, hoặc hỏi cán bộ địa chính phường.
Bảng giá thay đổi hằng năm thì thuế có tăng theo không?
Có, vì phần lớn nghĩa vụ tài chính về đất tính trên bảng giá. Đây là lý do việc ban hành bảng giá hằng năm được quan tâm.
Tra ra hai mức giá cho cùng con đường thì lấy mức nào?
Lấy mức của đúng đoạn có chứa nhà bạn. Mỗi dòng trong bảng đều ghi đoạn từ điểm nào tới điểm nào — đối chiếu với các giao lộ gần nhà nhất.