Khi hai bên chốt giá 6 tỷ, đó chưa phải số tiền cuối cùng ai nhận và ai trả. Giữa lúc bắt tay và lúc cầm sổ còn vài khoản bắt buộc.
Biết trước các khoản này giúp bạn thương lượng đúng và không bị bất ngờ ở phòng công chứng.
Các khoản chính
| Khoản | Mức | Thông lệ ai chịu |
|---|---|---|
| Thuế thu nhập cá nhân | 2% giá chuyển nhượng | Bên bán |
| Lệ phí trước bạ | 0,5% | Bên mua |
| Phí công chứng | Theo khung, lũy tiến giảm dần | Thoả thuận, thường chia đôi |
| Phí thẩm định hồ sơ, cấp đổi giấy | Theo quy định địa phương | Bên mua |
Lưu ý: "thông lệ" không phải quy định. Luật không bắt buộc bên nào chịu khoản nào — đó là thoả thuận. Nhưng nếu không nói rõ từ đầu, đến lúc ký mới bàn thì rất dễ căng thẳng.
Tính thử với căn nhà 6 tỷ
- Thuế thu nhập cá nhân: 6 tỷ × 2% = 120 triệu (bên bán)
- Lệ phí trước bạ: 6 tỷ × 0,5% = 30 triệu (bên mua)
- Phí công chứng và các phí hành chính: thường vài triệu tới trên chục triệu tuỳ giá trị và địa phương
Tổng nghĩa vụ của cả hai bên thường quanh 150–170 triệu cho giao dịch mức này.
Giá nào được dùng để tính
Đây là điểm nhiều người hiểu sai. Cơ quan thuế tính trên giá ghi trong hợp đồng, nhưng nếu giá đó thấp hơn giá do bảng giá đất của tỉnh quy định, thì tính theo bảng giá đất.
Nói cách khác, bảng giá đất là mức sàn để tính nghĩa vụ tài chính. Đây chính là công dụng chính của bảng giá — không phải để mua bán, mà để làm mốc tính thuế.
Từ 2026, bảng giá đất do từng tỉnh ban hành hằng năm và đã tiến gần thị trường hơn trước, nên mức sàn này cao hơn giai đoạn cũ.
Khi nào được miễn thuế thu nhập cá nhân
Có hai nhóm trường hợp phổ biến:
- Chuyển nhượng giữa những người có quan hệ thân thích theo quy định — vợ chồng, cha mẹ với con, ông bà với cháu, anh chị em ruột.
- Người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, đất ở và đáp ứng điều kiện về thời gian sở hữu theo quy định.
Trường hợp thứ hai cần chứng minh và có điều kiện kèm theo, nên hỏi kỹ cơ quan thuế hoặc công chứng viên trước khi trông cậy vào nó.
Về việc khai giá thấp
Đây là chuyện phổ biến nhưng có rủi ro thật, và rủi ro nghiêng về phía người mua.
Rủi ro pháp lý: cơ quan thuế có quyền ấn định lại nếu giá khai thấp bất thường, và việc khai không trung thực có thể bị xử lý.
Rủi ro cho bên mua: nếu sau này phát sinh tranh chấp và hợp đồng bị tuyên vô hiệu, số tiền được hoàn lại thường căn cứ vào giá ghi trong hợp đồng — không phải số tiền thực trả.
Rủi ro khi bán lại: giá mua vào ghi thấp làm chênh lệch khi bán ra lớn hơn.
Những khoản dễ quên
- Nợ thuế đất của chủ cũ — nên kiểm tra trước khi sang tên
- Phí đo vẽ, trích lục bản đồ nếu hồ sơ cần cập nhật
- Chi phí giải chấp nếu tài sản đang thế chấp ngân hàng
- Phí môi giới — thường bên bán trả, mức tuỳ thoả thuận
Nên làm gì trước khi đặt cọc
- Tra bảng giá đất của tuyến đường để biết mức sàn tính thuế
- Ước tính tổng các khoản của cả hai bên
- Thoả thuận rõ ai chịu khoản nào và ghi vào giấy đặt cọc
- Kiểm tra tình trạng thế chấp và nghĩa vụ tài chính còn tồn của tài sản
Bạn có thể tra mức sàn tính thuế theo tuyến đường tại bảng giá đất 2026, và ước tính giá trị thị trường của căn nhà tại công cụ định giá.
Hỏi đáp
Bên nào bắt buộc phải nộp thuế 2%?
Theo quy định, người có thu nhập từ chuyển nhượng — tức bên bán — là người nộp. Nhưng hai bên có thể thoả thuận bên mua chịu, miễn là nghĩa vụ vẫn được thực hiện đầy đủ.
Mua nhà đang thế chấp ngân hàng có được không?
Được, nhưng phải giải chấp trước khi sang tên. Quy trình thường có sự tham gia của ngân hàng, và nên thực hiện qua công chứng để bảo đảm cho cả hai bên.
Đặt cọc bao nhiêu là hợp lý?
Không có mức bắt buộc. Quan trọng hơn là giấy đặt cọc ghi rõ thời hạn, điều kiện phạt cọc và ai chịu khoản thuế phí nào.
Sang tên mất bao lâu?
Thời gian tuỳ địa phương và tình trạng hồ sơ. Hồ sơ đầy đủ, không vướng tranh chấp hay thế chấp thì nhanh hơn nhiều. Nên hỏi trực tiếp văn phòng đăng ký đất đai nơi có tài sản.