Xu hướng đầu tư bất động sản năm 2019 có nhiều thay đổi

Thời gian qua, đất nền hay nhà phố vẫn đang là phân khúc bất động sản được nhiều nhà đầu tư ưa chuộng nhất. Tại một hội thảo "Kịch bản bất động sản Việt Nam 2019 nhìn từ những xung lực mới" được tổ chức mới đây, một cuộc khảo sát nhỏ các NĐT tại hội thảo của Ban tổ chức cho thấy, có tới 53% lựa chọn đầu tư vào đất nền, 17% chọn shophouse và biệt thự, và chỉ có 12% chọn chung cư,...cho năm 2019.

Trong năm qua, đất nền tiếp tục là kênh đầu tư có lợi nhuận cao khi giá tăng mạnh ở nhiều địa phương. Không ít NĐT đã "thắng đậm" ở phân khúc nhà phố, đất nền nhờ những bí quyết kinh doanh hiệu quả.

Bài toán đặt ra với nhiều NĐT hiện nay đó là với dòng tiền 1 tỉ đồng - khoản vốn không phải là quá khó với nhiều NĐT. Vậy làm thế nào để đầu tư vào phân khúc này được rất nhiều NĐT quan tâm. Nhiều ý kiến cho rằng, 1 tỉ đồng không thể đầu tư được nhà phố, ngược lại một số chuyên gia "bật mí" các bí kíp có thể đầu tư:

Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, nếu có 1 tỉ đồng thì khó có thể đầu tư vào nhà phố tại Tp.HCM vì thông thường loại hình này đã có nhà trên đất. Với chi phí xây dựng trung bình hiện nay khoảng 4 triệu đồng/m2 thì khó có khả năng mua được với chi phí vốn trên dưới 1 tỉ đồng.

Tuy nhiên, ông Phan Công Chánh, chuyên gia BĐS cá nhân thì dòng vốn 1 tỉ đồng vẫn có thể có những lựa chọn hợp lý vào phân khúc này. NĐT vẫn có thể đầu tư nhà phố, thậm chí ở tại khu trung tâm Sài Gòn. Cụ thể, ông Chánh chỉ ra các khu vực NĐT có thể đầu tư nhà phố như: Khu vực Hóa An (Đồng Nai), nhà phố 500m2 ở Thái Mỹ (Củ Chi), thậm chí nhà phố tại tuyến đường trung tâm như Nguyễn Kiệm (Q.Gò Vấp) diện tích 6m2 giá 1.2 tỉ đồng, và sân bay Long Thành 120m2.

Vẫn có thể bỏ tiền vào nhà phố ở khu ven lân cận Tp.HCM khi có trong tay 1 tỉ đồng

Đồng quan điểm, Giám đốc một công ty nhà đất có trụ sở tại Q.Gò Vấp cho rằng, với khu vực trung tâm khó tìm căn nhà giá 1 tỉ đồng nhưng xê dịch khoảng cách khoảng 20-25km thì NĐT có nhiều lựa chọn hơn. Chẳng hạn, khu vực Q.12, huyện Hóc Môn, Củ Chi, Tân Uyên (Bình Dương)… vẫn có những căn nhà phố xây sẵn giá từ 1.2-1.4 tỉ đồng/căn.

Tuy vậy, so với thời điểm năm 2016 thì vị Giám đốc này khẳng định, sự đa dạng sản phẩm nhà phố ở hiện tại không còn nhiều. Những sản phẩm giá mềm, pháp lý hoàn chỉnh đã được các NĐT có kinh nghiệm săn lùng.

Vào thị trường như thế nào khi cầm trong tay 1 tỉ đồng?

Theo ông Phan Công Chánh, có 2 cách để kiếm tiền từ BĐS là lãi vốn và câu chuyện dòng tiền. Nếu nói về lãi vốn là câu chuyện mua và bán. "Khi mua và bán thì làm sao NĐT phải lời ngay lúc mua chứ không phải lời ngay lúc bán", vị chuyên gia này tiết lộ bí kíp.

Ông Chánh cho rằng, NĐT hay sai ở chỗ là: Vào lúc thị trường đi xuống và chờ thị trường lên mới bán ra. Nhưng câu chuyện là thị trường không lên mãi. Thị trường có 3 trạng thái là lên, xuống và đi ngang. Khi NĐT vào thị trường bằng với giá thị trường nghĩa là chúng ta đã mất 70% cơ hội.

Cái thứ hai là câu chuyện về dòng tiền, nghĩa là lấy tiền thuê hàng tháng trên BĐS cho thuê. Tuy nhiên, theo ông Chánh, câu chuyện này lại liên quan đến việc NĐT có đủ kỹ năng, kiến thức, kinh nghiệm để quản lý nhóm đối tượng là sinh viên thuê nhà hay không. Có rất nhiều NĐT đầu tư nhà trọ cho công nhân thuê ở các khu vực lân cận Tp.HCM nhưng không ít NĐT phải bán khoản đầu tư này đi vì không quản lý được dòng tiền.

 

Còn theo bà Dương Thùy Dung, nếu giá trị căn nhà là 1.2 tỉ đồng nhưng NĐT phải đi vay ngân hàng 50% số vốn này thì cần cân nhắc khi đầu tư. Nếu phải vay 600 triệu trên tổng số 1.2 tỉ đồng/nền thì NĐT phải gánh lãi suất ngân hàng trong vòng 5 năm. Nếu đó là căn nhà đầu tư cho thuê thì số tiền trả lãi ngân hàng còn cao hơn số tiền cho thuê căn nhà hàng tháng.