Tư vấn pháp lý về việc mua đất chưa có sổ đỏ

Câu hỏi của bạn đọc có nội dung:

“Tôi đang dự định mua một lô đất nền ở quận 9. Lô này có vị trí rất đẹp, giá lại rẻ hơn thị trường tầm 100 triệu đồng nhưng tiếc là chưa có sổ đỏ. Chủ đất nói tôi cứ mua đi, mua xong ông ấy sẽ hỗ trợ và cùng tôi đi làm sổ đỏ cho thửa đất. Tôi đang không biết có nên nghe lời ông ấy không? Liệu mua đất chưa có sổ đỏ thì sẽ gặp những rủi ro gì? Mong được luật sư tư vấn. Xin cảm ơn” - Thành Vinh, TP.HCM

Luật sư Lê Trung Phát, Giám đốc Công ty Luật TNHH Luật sư Riêng, Đoàn Luật sư TP.HCM giải đáp:

Cơ sở pháp lý: Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013, Luật công chứng 2014

Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

Theo nội dung pháp luật như trên, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) là điều kiện bắt buộc khi thực hiện các quyền lợi của người sử dụng đất (chủ đất).

Khi giao dịch chuyển nhượng, mua bán đất chưa có sổ đỏ, bạn có thể sẽ đối mặt với nhiều rủi ro tiềm ẩn, gây khó khăn cho việc sử dụng đất sau này:

1. Hợp đồng mua bán không được công chứng: Theo điểm d khoản 1, Điều 40 Luật công chứng 2014 quy định một trong những giấy tờ cần phải có trong hồ sơ yêu cầu công chứng là “Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó”.

Như vậy, nếu mua bán đất chưa có sổ đỏ thì hợp đồng mua bán sẽ không được công chứng, đồng nghĩa quyền lợi sở hữu bất động sản của bạn sẽ khó được đảm bảo.

2. Rất khó trong việc xác minh nguồn gốc đất: Đất chưa có sổ đỏ nên việc xác minh nguồn gốc rất khó, tiềm ẩn những vấn đề như đất đang có tranh chấp, đất nông nghiệp, thậm chí là đất đã có quyết định thu hồi… Vì thế, bạn có thể phải vướng vào những tranh chấp pháp lý bất cứ lúc nào.

3. Đất chưa có sổ đỏ không được xét duyệt thế chấp để vay vốn ngân hàng, không được góp vốn bằng quyền sử dụng đất,.. như đã nêu tại khoản 2 Điều 188 trên. Do đó, trong trường hợp bạn có nhu cầu vay vốn ngân hàng, bạn không thể thế chấp tài sản khi đất chưa có sổ đỏ.

Vì những rủi ro có thể xảy ra như trên, để đảm bảo quyền lợi của mình, cũng như đảm bảo giao dịch tuân thủ đúng mọi quy định pháp luật hiện hành, bạn nên đợi chủ đất đã hoàn tất thủ tục và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi đó, bạn hãy tiến hành các thủ tục mua bán, chuyển nhượng.