Tìm hiểu nguyên nhân giá căn hộ tăng 'chóng mặt' thời điểm đầu năm

Thị trường tiếp tục đón nhận những kết quả không mấy khả quan về sức mua căn hộ. Tuy vậy, có một nghịch lý là sức mua giảm, nhưng giá căn hộ vẫn tăng chóng mặt trong những tháng cuối năm 2018.

Sức mua căn hộ liên tục giảm

Với con số giao dịch trên, giảm tới 27% trong vòng 12 tháng qua. Cũng theo Savills Việt Nam, tỉ lệ hấp thụ toàn thị trường căn hộ tại TP.HCM chỉ đạt 60%. Sức mua căn hộ giảm và lượng cung cũng giảm. Theo thống kê của Savills, quý IV/2018 thị trường đón nhận hơn 18.300 căn hộ sơ cấp (mở bán từ chủ đầu tư), giảm tới 44% so với cùng kỳ năm ngoái.

Mức sụt giảm nguồn cung căn hộ tại TP.HCM cũng có nguyên nhân chung của toàn thị trường. Đó là thời gian qua, lượng tồn kho căn hộ rất lớn. Thống kê hàng tồn kho của 65 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán, trong đó có những doanh nghiệp tại TP.HCM, hàng tồn kho bất động sản lên hơn 200.000 tỉ đồng. Các dạng tồn kho gồm tồn kho trong quá trình phân phối, lưu thông; tồn kho do khó bán; tồn kho do các chủ đầu tư lùi thời điểm mở bán.v.v…

Sức mua căn hộ liên tục giảm trong những tháng cuối năm 2018

Trước đó, theo một công bố nghiên cứu từ CBRE Việt Nam, thị trường nhà ở tại TP.HCM quý III/2018 cũng đã giảm sút. Trong 3 tháng của quý này, lượng căn hộ chào bán mới tại TP HCM đạt 6.711 căn, nguồn cung mới giảm 14% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, số lượng căn bán được trong quý đạt 6.568 căn, giảm 7% so với quý liền trước và giảm tới 16% so với cùng kỳ năm trước. Sự sụt giảm sức mua căn hộ của thị trường bất động sản ảnh hưởng một phần đến nguồn thu ngân sách từ lĩnh vực này. So với năm 2017, ngân sách năm 2018 tại TP.HCM thu từ nguồn tiền sử dụng đất dự án giảm đến 22,5%.

Nhưng giá căn hộ ngày càng tăng mạnh

Nghịch lý là dù căn hộ tiêu thụ khó, sức mua căn hộ giảm, tồn đọng nhiều nhưng mặt bằng giá căn hộ thì lại tăng. Giá bán trung bình căn hộ sơ cấp trong quý III/2018 tăng 2% so với quý liền trước và tăng 10% so với năm trước. Ở các quận khu vực Đông Sài Gòn như Quận 2, Quận 9, quận Thủ Đức, mức tăng 5-7% với với quý liền trước. Tuy nhiên, từ quý II/2018, một số dự án có vị trí đắc địa tại Quận 1, Quận 4 của TP.HCM đã được rao bán lần đầu từ chủ đầu tư với mức giá từ 5.000USD/m2 trở lên. Những dự án căn hộ này được định vị là phân khúc căn hộ hạng sang, có mức giá tăng vài phần trăm sau mỗi đợt bán và thậm chí có thể lên tới 8.000USD/m2.

Những khu chung cư cũ tại TP.HCM được kỳ vọng sẽ thay thế bằng dự án chung cư mới 

Mặt bằng giá tăng đến từ nhiều nguyên nhân. Thứ nhất là đối với các vị trí đắc địa tại một số quận trung tâm, mặt bằng không còn nhiều, và chủ đầu tư tập trung triển khai dự án ở phân khúc cao vừa tạo thương hiệu vừa nhắm đến lợi nhuận lớn. Thứ hai, nguồn cung căn hộ đang được dự báo giảm từ năm 2019 đến ít nhất là năm 2020 tại trung tâm TP.HCM. Trong đó, theo Quyết định của UBND TP.HCM phê duyệt Chương trình phát triển nhà ở giai đoạn 2016-2025 không cho phép phát triển dự án chung cư cao tầng tại khu vực trung tâm thành phố đến năm 2020. Theo đó, những dự án hiện hữu đang có giấy phép triển khai tại trung tâm thành phố được hưởng lợi thế của sự “khan hiếm” và có lý do đẩy giá lên cao.