Phân tích thuận lợi và khó khăn khi đầu tư kinh doanh nhà cũ nát

Theo ghi nhận, bên cạnh đầu tư vào các dự án mới, việc mua bán nhà cũ, nhà nát hiện cũng được nhiều nhà đầu tư quan tâm. Thậm chí, không ít người đã phất lên nhờ việc mua bán nhà cũ nát trong thời gian qua. Điển hình như trường hợp của anh Nguyễn Văn Thành, một môi giới bất động sản tự do tại TP.HCM, đã kiếm bộn tiền từ việc mua đi bán lại những căn nhà cũ trong năm vừa qua.

Anh Thành chia sẻ, trong quá trình tìm kiếm nguồn hàng để bán, anh nhận thấy một số căn nhà có thể bán với giá cao hơn nếu được sửa chữa, tân trang lại cho đàng hoàng. Do vậy, anh đã quyết định mua lại một căn nhà trên đường Chu Văn An, quận Bình Thạnh (TP.HCM) với giá 3,5 tỷ đồng. Sau đó, anh đầu tư thêm khoảng 200 triệu đồng cho việc sửa sang ngôi nhà, chủ yếu là sơn cả bên trong lẫn bên ngoài và gia cố thêm một số chỗ trong ngôi nhà.

Tu sửa xong, anh rao bán ngôi nhà này với giá 4,5 tỷ đồng. Với kinh nghiệm nhiều năm làm môi giới và với quỹ khách hàng có sẵn trong tay, chưa đến gần 1 tháng, anh Thành đã bán được nhà và bỏ túi gần 800 triệu đồng. “Do chủ nhà này đang bị ngân hàng siết nợ, cần tiền gấp nên mới bán giá rẻ như vậy, chứ nếu tính theo giá thị trường thì phải 3,8 - 4 tỷ đồng”, anh Thành cho biết.

Tìm mua những căn nhà cũ trong hẻm, cho sửa chữa rồi bán lại được nhiều nhà đầu tư cho là kênh đầu tư tốt.

Tương tự là câu chuyện của anh Tuấn, một nhà đầu tư chuyên về phân khúc đất nền ở quận 9 (TP.HCM). Anh Tuấn cho biết, trong một buổi cafe với vài người bạn, tình cờ anh biết một căn nhà cũ có giá khá “mềm” tại khu vực phường Hiệp Bình Phước, quận Thủ Đức (TP.HCM), nên đã đến tận nơi để tìm hiểu.

Theo anh Tuấn, căn nhà có diện tích 60 m2, nằm trong hẻm xe hơi vào được, nhưng chủ nhà rao bán với giá 3 tỷ đồng. Nhận thấy có thể sinh lời từ ngôi nhà này nếu được sửa chữa lại, anh đã quyết định mua và bỏ thêm 500 triệu đồng để tân trang ngôi nhà đẹp như mới. Một tháng sau đó, anh đã bán lại với giá 4,2 tỷ đồng.

“Trong thời buổi thị trường nhà đất đang biến động, đầu tư nhà nát được xem là cách đầu tư tốt nhất. Chỉ cần tìm mua những căn nhà cũ trong hẻm, xập xệ được gia chủ bán rẻ rồi tân trang, sửa chữa lại, sau đó bán ra là lãi rất đậm”, anh Tuấn nói.

Theo anh Tuấn, sở dĩ đầu tư nhà nát trở thành kênh đầu tư được ưa thích, bởi hiện tại, thị trường bất động sản TP.HCM đang khan hiếm nguồn cung mới, trong khi giá căn hộ và đất nền lại “neo” ở mức khá cao. Nếu muốn mua rẻ thì không còn cách nào khác là ra các khu vực xa trung tâm để tìm kiếm, nhưng đầu tư ở những khu vực đó thì khó sinh lời hơn.

Trao đổi về vấn đề này, ông Phan Công Chánh, chuyên gia về bất động sản cho biết, bất cứ phân khúc nào trong lĩnh vực bất động sản đều có hai mặt, thuận lợi và rủi ro, không có riêng phân khúc nào chỉ toàn thuận lợi. Tuy nhiên, ưu điểm của phân khúc này là nhu cầu trên thị trường luôn có.

Điều đó lý giải vì sao nhà nát mà có giấy tờ hợp lệ bao giờ cũng hút khách. Tuy nhiên, lợi nhuận thu được từ việc kinh doanh, đầu tư nhà nát này phụ thuộc rất nhiều vào yếu tố kinh nghiệm của người đầu tư.

“Đối với phân khúc này, nhà đầu tư thường phải đối mặt với một số khó khăn như sơn sửa xong nhưng không phù hợp với thị hiếu của người mua thì vẫn lỗ như thường”, ông Chánh nói và lý giải thêm, giả sử mua căn nhà cũ với giá 2 tỷ đồng, đầu tư thêm 1 tỷ nữa để xây mới, thì giá bán căn nhà đó phải trên 3 tỷ đồng. Đây là con số vượt khỏi khả năng chi trả của thị trường tại khu vực đó. Số tiền đầu tư bị ngâm lâu, giá lại không thể tăng lên quá nhiều, người đầu tư sẽ đối mặt với nguy cơ lỗ vốn.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Đất Lành cũng khẳng định, kênh đầu tư nhà nát này không dành cho những người thiếu kinh nghiệm. Nhà đầu tư nên sáng suốt phân tích ưu khuyết, đừng đầu tư theo kiểu nghe người ta có lợi nhuận khủng mà lao vào. Bởi những nhà đầu tư đó có kinh nghiệm đầu tư 5-10 năm, họ biết giá thế nào là phù hợp, sơn sửa thế nào cho bắt mắt mà chi phí lại rẻ…

Cũng theo ông Đực, kênh đầu tư này có thể mang lại lợi nhuận trung bình 10-20% trong thời gian 2-3 tháng. Tuy nhiên, nhà đầu tư chỉ nên quan tâm đến những căn từ 10 tỷ trở xuống vì đây là phân khúc dễ tìm khách nhất.