Giá BĐS khu công nghiệp tại Hà Nội và Tp.HCM cao hơn các tỉnh lân cận

Trong 3 tháng đầu năm nay, khi các KCN tại Bắc Ninh, Hải Phòng vẫn giữ mức giá thuê ổn định thì tại Hà Nội giá thuê tiếp tục tăng thêm 12%. Còn tại Tp.HCM, giá thuê không thay đổi và vẫn cao gấp 2 lần so với khu vực Bình Dương, Đồng Nai.

Báo cáo mới nhất từ Cushman & Wakefield cho thấy, trong quý I vừa qua, các KCN tại Hà Nội tiếp tục duy trì tình hình hoạt động khả quan với tỷ lệ lấp đầy trung bình đạt hơn 72%, mức độ lấp đầy tăng thêm 2% so với cùng kỳ năm 2015. Cụ thể, có 7 trên tổng số 11 KCN (54% tổng nguồn cung) được lấp đầy hoàn toàn. Trong số các KCN còn diện tích trống tính đến cuối quý này, khu Công nghệ cao Hòa Lạc vẫn ghi nhận tỷ lệ trống cao nhất (70%) với 346 ha đất sẵn sàng cho thuê.

Giá thuê trung bình của các KCN tại Hà Nội tiếp tục ở mức cao nhất so với tất cả các tỉnh/thành phố khác ở phía Bắc Việt Nam. Theo đó, mặt bằng giá thuê cao hơn khoảng 50% so với Hải Phòng và Bắc Ninh, ghi nhận ở mức 2,475,000 VNĐ/m2/thời hạn thuê, (tương đương với 111 USD/m2/ thời hạn thuê), tuy giảm nhẹ 1% theo quý nhưng vẫn cao hơn 12% so với năm 2015. Khu KCN Nam Thăng Long (Từ Liêm) ghi nhận mức giá thuê cao nhất với gần 4,200,000 VNĐ/m2/thời hạn thuê (187 USD/m2/thời hạn thuê). Thạch Thất và Quốc Oai là hai khu vực có giá thuê thấp nhất với khoảng 1,600,000 VND/m2/thời hạn thuê. Đây cũng là khu vực ghi nhận tỷ lệ trống cao nhất thị trường với hơn 55% diện tích chưa tìm được khách thuê. 

BĐS khu công nghiệp dự báo sẽ là kênh đầu tư đầy hứa hẹn. Ảnh: Phương Uyên

Thị trường Tp.HCM cũng không ghi nhận thêm nguồn cung mới nào đi vào hoạt động trong quý này. Hiện địa bàn này có 18 KCN đang hoạt động với tổng diện tích hơn 3.630 ha, trong đó diện tích có thể cho thuê chiếm khoảng 62% tổng diện tích đất với thời hạn sử dụng đất trung bình còn lại khoảng 35 năm. 

Hoạt động cho thuê tại các KCN của Tp.HCM tiếp tục ổn định với tỷ lệ lấp đầy trung bình chỉ tăng 1% so với quý trước và năm trước, đạt 72%. Phần lớn các KCN ở Tp.HCM có tỷ lệ lấp đầy trên 90% nên rất ít phát sinh biến động về giá. Giá chào thuê trung bình trong quý này đạt 2.808.000VNĐ/m2/thời hạn thuê (126 USD/m2/thời hạn thuê), ổn định so với quý trước và năm trước. Tuy nhiên mức giá thuê này hiện cao hơn gấp hai lần so với các tỉnh lân cận như Bình Dương và Đồng Nai. Hiện nay, các chủ đầu tư có xu hướng chuyển từ cho thuê dài hạn đất công nghiệp sang xây dựng nhà xưởng cho thuê với diện tích khoảng 2.000 – 3.000 m2, giá chào thuê khoảng 2,5-3,5 USD/m2/tháng. Quận 7 là khu vực ghi nhận mức giá chào thuê cao nhất toàn thị trường với giá từ 5,797,000 VND/m2/thời hạn thuê. Trong khi đó, Củ Chi tiếp tục là huyện có tỷ lệ trống cao nhất và giá thuê thấp nhất thị trường với hơn 50% diện tích trống và giá thuê chỉ vào khoảng 1,520,000 VND/m2/thời hạn thuê. 

Về nguồn cung tương lai, C&W dự báo,  từ nay cho đến năm 2020, thị trường KCN sẽ không có nhiều biến động. Phải đến năm 2020, khu vực Hà Nội mới có thêm khoảng 6.000ha từ 14 KCN gia nhập thị trường, nâng tổng nguồn cung tương lai lên con số bằng 400% nguồn cung hiện tại. Đến năm 2030 và tầm nhìn đến 2050, Hà Nội sẽ có khoảng 33 KCN với diện tích 8.000 ha. Ngoài ra, chi phí nhân công tại Trung Quốc hiện đang tăng nên đầu tư nước ngoài vào KCN sẽ tiếp tục tăng lên trong trung và dài hạn từ việc di dời các nhà máy sản xuất sang Việt Nam cụ thể là khi Việt Nam chính thức gia nhập các Hiệp định tự do thương mại, Cộng đồng chung Châu  Á và TPP. Nguồn cung tương lai đến từ các quận Sóc Sơn, Đông Anh, Thường Tín.

Riêng về Tp.HCM, đến năm 2020 tổng nguồn cung ước tính sẽ tăng lên khoảng 3.000 ha, tăng 85% so với nguồn cung hiện tại. Về số lượng các KCN, 18 KCN hiện tại được mở rộng và khoảng 12 KCN mới sẽ đi vào hoạt động trong năm 2020. Tuy nhiên, đa phần các dự án tương lai đang trong quá trình giải phóng mặt bằng, đền bù và quá trình xây dựng dự kiến bị kéo dài. Chỉ có 3 dự án trong số này đang trong giai đoạn xây dựng. Nguồn cung tương lai của Tp.HCM chủ yếu tấp trung ở các huyện Củ Chi, Bình Chánh và Nhà Bè.

Việc tham gia Hiệp định TPP và các Hiệp định tự do thương mại gần đây cộng với tình hình kinh tế ổn định, các chính sách hỗ trợ từ nhà nước và chi phí lao động thấp sẽ giúp Việt Nam thu hút đầu tư từ các nhà sản xuất nước ngoài theo xu hướng chuyển hoạt động sản xuất sang Việt Nam để tận hưởng những ưu đãi về thuế. Theo đó, nhu cầu đối với đất công nghiệp đang tăng lên, giúp phân khúc này là một kênh đầu tư đầy hứa hẹn.

(Theo Tuổi trẻ online)