Các nhà đầu tư nên tính toán lại phân khúc đầu tư tránh tình trạng lệch pha

Sau gần 2 năm hồi phục, thị trường bất động sản TP. HCM bắt đầu xuất hiện dấu hiệu về bất cân xứng cung cầu. Theo giới chuyên môn, đã đến lúc các chủ doanh nghiệp phải tính toán lại phân khúc đầu tư, nếu không sẽ lặp lại vết xe đổ của thị trường giai đoạn trước.

Dự án căn hộ cao cấp phải có vị trí đắc địa và được đầu tư các tiện ích đồng bộ.Ảnh: Lê Toàn

Cao cấp gặp khó, căn hộ tầm trung vẫn “lên ngôi”

Theo ghi nhận của Đầu tư Bất động sản, thời gian gần đây, mặc dù thanh khoản thị trường có dấu hiệu chững lại, song phân khúc căn hộ tầm trung có mức giá từ 1 - 1,5 tỷ đồng/căn do các chủ đầu tư uy tín đầu tư luôn có kết quả bán hàng khá tốt. Chẳng hạn, tại Dự án Him Lam Phú Đông trên đường Phạm Văn Đồng, thuộc khu vực phía Đông Bắc TP. HCM, sau thành công của đợt mở bán 207 nền đất, mới đây, chủ đầu tư - Công ty Him Lam Land tiếp tục mở bán 400 căn hộ và chỉ trong tời gian ngắn, hầu hết lượng căn hộ đã được khách hàng đặt mua. Tương tự, các dự án như MoonLight Residences, RichMon City quận Bình Thạnh, Đạt Gia (quận Thủ Đức)…, cũng có sức hút lớn với thị trường.

Trong khi căn hộ tầm trung không đủ nguồn hàng để đáp ứng nhu cầu thị trường, thì nguồn cung căn hộ cao cấp lại không ngừng gia tăng, nhưng gặp khó khăn trong bán hàng. Khảo sát sơ bộ của Đầu tư Bất động sản cho thấy, hiện khu Nam Sài Gòn đang có đến hàng chục ngàn căn hộ cao cấp đang chào bán trên thị trường, như Công ty Hoàng Cầu có dự án Diamond City gồm 6 tháp căn hộ cao 31 - 36 tầng với hơn 2.000 căn hộ, Novaland có Dự án Sunrise Riverside trên đường Nguyễn Hữu Thọ với quy mô hơn 1.000 căn hộ, liên doanh An Gia và Phát Đạt có Dự án River City gồm 12 block chung cư với khoảng 8.000 căn hộ….

Ngoài căn hộ cao cấp, nguồn cung căn hộ hạng sang cũng không ngừng tăng mạnh và tập trung nhiều nhất ở các quận trung tâm như quận 1 và quận 2. Trong đó, chỉ tính riêng Dự án Vinhomes Golden River của Vingroup tại quận 1 và Dự án khu đô thị Sala tại quận 2 của Đại Quang Minh, đã có đến hàng ngàn căn hộ. Theo các đơn vị nghiên cứu thị trường, đây chính là “cơn sóng thần” của nguồn cung căn hộ hạng sang sắp tới và các chủ dự án phải đối mặt với cuộc cạnh tranh khá gay gắt.

Nguy cơ lệch pha cung - cầu

Theo khảo sát của các đơn vị nghiên cứu thị trường, TP. HCM hiện có tổng nguồn cung căn hộ khoảng 80.000 căn. Theo Jones Lang Lasalle (JLL), trong 3 năm tới, nguồn cung căn hộ tại TP. HCM dự đoán sẽ tăng đến 74%, riêng phân khúc căn hộ cao cấp và sang trọng có giá bán trên 2.000USD/m2, nguồn cung thậm chí được dự kiến sẽ còn tăng gấp đôi.

Theo ông Ngô Quang Phúc, Phó tổng giám đốc Công ty Him Lam Land, thị trường bất động sản ở mỗi phân khúc đều có nhu cầu nhất định, nhưng việc định vị để phát triển dự án như thế nào để phù hợp với nhu cầu thị trường là khá quan trọng. Với thị trường căn hộ cao cấp, để dự án đáp ứng được nhu cầu thị trường, yếu tố đầu đầu tiên phải kể đến là vị trí. Một dự án có vị trí tốt, quỹ đất hiếm hoi, việc phát triển các sản phẩm cao cấp là bình thường, nhưng nếu một dự án ở khá xa trung tâm, lại phát triển thành căn hộ cao cấp với mức giá cao thì không hợp lý. Ngoài ra, một dự án cao cấp thực sự, không chỉ có vị trí, mà còn phải được đầu tư các tiện ích đồng bộ, đáp ứng được nhu cầu thực sự của cư dân.

“Nếu bản thân các doanh nghiệp không có chiến lược cụ thể trong việc cơ cấu dòng sản phẩm một cách hợp lý, thị trường bất động sản cao cấp sẽ rơi vào trạng thái bão hòa, lệch pha giữa cung - cầu ngày càng xa”, ông Phúc chia sẻ.

Còn theo ông Nguyễn Đình Trung, Chủ tịch Tập đoàn Hưng Thịnh, thị trường bất động sản gần đây bắt đầu có vấn đề về sự phát triển thiếu bền vững và đang có xu hướng lặp lại vết xe đổ của cơn sốt bất động sản trước đây. Theo ông Trung, thời gian qua, trên thị trường, các doanh nghiệp bắt đầu đổ xô đầu tư vào các dự án căn hộ cao cấp - phân khúc không đáp ứng nhu cầu chủ yếu của thị trường và đã từng khiến không ít doanh nghiệp gặp khó khăn.

“Đành rằng, ở mỗi phân khúc đều có đối tượng khách hàng nhất định. Song nhu cầu đó phải xuất phát từ các yếu tố thật của mỗi dự án như vị trí, chất lượng... Đằng này, có những dự án không đáp ứng được các tiêu chí này cũng được một số doanh nghiệp phát triển thành dự án cao cấp, mà cao cấp thì giá bán phải cao, dẫn đến thị trường bị lệch pha, làm thị trường mất lòng tin”, ông Trung nói.